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三年前的2021年6月21日，首批9只公募REITs认真登陆境内成本市集，开启了不动产投资信赖基金这一巨大蓝海。

如今，首批公募REITs迎来上市三周年。三年来，公募REITs走出了一段先扬后抑、大起大落，然后缓缓回来感性的“过山车”行情，即使在近期计谋配售份额“解禁潮”的冲击下，首批公募REITs仍然平稳渡过了三周年大考，二级市集正在还原活力。

与此同期，公募REITs也在一级市集上酿成了“首发”+“扩募”双轮驱动的发展表情，底层钞票类型合手续扩容，为周转浩大的存量钞票蹚出一条新路。间隔6月21日，全市集已上市的公募REITs共36只，总刊行限度近1200亿元。

三年期战配解禁首日运作平稳

6月21日，首批公募REITs迎来上市三周年，与此同期，计谋配售投资者合手有的部分基金份额也迎来了解禁工夫。

这是因为在公募REITs刊行时，基金份额被分红三部分，区别面向计谋配售投资者、网下投资者和公众投资者，其华夏始权利东谈主偏激关系方参与的计谋配售比例系数不得低于基金份额发售数目的20%，向上20%的自上市之日起合手有不少于36个月。

据券商中国记者统计，在首批9只公募REITs中，有5只居品在6月21日迎来了计谋配售投资者所合手份额的部解析禁，区别是博时蛇口产园REIT、东吴苏园产业REIT、祯祥广州交投广河高速公路REIT、中航首钢绿能REIT、浙商证券(601878)沪杭甬高速REIT，系数解禁份额约7.2亿份，占5只居品基金总份额的20%。

从二级市集进展来看，三年期计谋配售份额解禁首日，公募REITs合座运作平稳，其中，博时蛇口产园REIT、东吴苏园产业REIT、祯祥广州交投广河高速公路REIT区别上升0.11%、0.09%、0.02%，中航首钢绿能REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT区别下降0.17%、0.26%。

不仅如斯，有3只公募REITs均在公告中明确暗示原始权利东谈主散工夫内不减合手。比如，中航基金在公告中暗示，该公司收到原始权利东谈主消失戒指下关系方首钢基金发来的函，“基于对本基金及基础秩序名堂翌日发展远景的信心和恒久投资价值的招供，相沿本基金合手续、幽静、健康发展，首钢基金快活将持续合手有本次根除限售的份额，自本次根除限售之日起36个月内不减合手。”博时基金、祯祥基金也有同样表态。

“绝大无数原始权利东谈主基于对自己名堂翌日发展远景的信心和恒久投资价值的招供，减合手动机较弱，这次解禁对市蚁合座冲击有限。”关于这次解禁对REITs二级市集带来的影响，中航基金REITs业务负责东谈主暗示，跟着REITs市集的缓缓完善，投资者对原始权利东谈主偏激关系方解禁带来影响的清爽趋于感性，各基金贬责东谈主高度心疼解禁前后的二级市集确立，提前部署运行减合手意向摸排使命和信息泄露使命，最大法则保险解禁前后居品价钱的平稳。

二级市集价钱缓缓回来感性

拉长工夫来看，首批9只公募REITs三年来的市集进展，则体现了投资者对公募REITs订价逻辑的领会重构。

回首公募REITs的发展历程，2021与2022年，在股票市集颠簸下行、“钞票荒”缓缓推广的布景下，以高分红著称的公募REITs飞速成为弥远资金眼中的香饽饽，9只公募REITs全部一日售罄，不仅打新收益可不雅，何况在二级市集走出了高唱大进的零丁行情，供不应求的市集生态快速推高了公募REITs的溢价。

但随后，受到宏不雅经济影响，2023年，部分公募REITs的底层钞票运营情况出现波动，二级市集也碰到深度调度。这一年，公募REITs的股性与波动性缓缓被投资者领会，投资者情愫趋于严慎，名堂交投活跃度下降，公募REITs在二级市集出现了显明折价。

在资格超跌后，2024年上半年，公募REITs市蚁合座回暖，市集也在重新订价的动态流程中越来越关怀底层钞票的筹划情况。间隔6月21日，公募REITs本年以来的平均涨幅超8%，投资情愫自如回来感性，但受客岁回撤影响仍然有部分居品存在弃世。

博时基金REITs业务营运总监刘玄以为，公募REITs是一种不同于现款、股票、债券的新址品，发展初期可能发生局部往来热度较高、限售股解禁影响流动性、底层钞票受到超预期成分的影响导致价钱波动等情况，但拉长投资周期来看，REITs的二级市集价钱会围绕底层钞票的筹划情况、分红情况、宏不雅市集等基本面成分而波动，恒久看市集价钱不会过多偏离履行钞票公允价值，二级市集价钱会进展为向居品内在价值回来。

“REITs的履行是一种高分红的钞票，要是基本面幽静，不错不才跌时进行逆向操作；但REITs里面可能会有所分化，其中筹划权REITs同样于永续的固息债，而通盘权REITs则同样于浮息债，受钞票价钱的波动影响较大，投资者需要仔细甄别。” 汇丰晋信FOF基金司理何喆暗示。

Wind数据泄露，间隔6月21日，首批9只居品累计分红金额系数达50.94亿元。其中，筹划权类名堂祯祥广州广河REIT的累计分红金额高达15.53亿元，当先于其余居品，浙商沪杭甬REIT、中金普洛斯REIT区别以累计8.48亿元、7.67亿元的分红金额紧随后来，其余居品的分红金额也在1亿—5亿元，年化派息率的均值达到7.09%。

“首发”+“扩募”双轮驱动表情成形

在二级市集趋于平稳的布景下，公募REITs也在一级市集上酿成了“首发”+“扩募”双轮驱动的发展表情，公募REITs业务认真迈入2.0阶段。

一方面，继首批9只居品之后，公募REITs不休扩容，也曾从试点阶段稳步迈入常态化刊行阶段。6月21日，证监会官网泄露，明阳智能新动力REIT和中航易商仓储物流REIT获批，公募REITs市集再添两只新丁。

另一方面，多只REITs居品已毕扩募，进一步周转底层钞票，通过提高投资散播性促进基金恒久肃肃运营。2023年6月16日，沪深往来所首批4单基础秩序公募REITs扩募名堂认真上市；本年3月，中航京能光伏REIT扩募讲述被上交所受理，更是成为行业首单钞票混装的扩募名堂。

据Wind数据统计，间隔6月21日，全市集也曾有36只公募REITs胜利上市，累计刊行限度达到1188.68亿元，其中首发限度为1138.03亿元；扩募上市4只，扩募限度为50.64亿元，底层钞票类型遮蔽产业园区、仓储物流、保险性租借住房、花消基础秩序、高速公路、清洁动力、生态环保等，钞票类型日趋多元。

瑞想不动产筹商院暗示，翌日，REITs的遮蔽面与普及率会大幅教化。一是REITs所作事的钞票类别、企业类别和资金类别会与时俱进、合手续扩容，将更多民营、外资企业引入市集买球下单平台，更深度作事双碳、双轮回、“一带一谈”倡议等国度计谋与新发展表情；二是REITs平台将更具市集活力和自驱力，合手续鼓吹钞票运营贬责机制、资源要素竖立恶果的优化和教化。